Perché il preliminare/compromesso dal Notaio?

Nel corso delle trattative per l’acquisto di un immobile può risultare opportuno o necessario fissare gli elementi più importanti della compravendita, obbligandosi a perfezionarla poi entro un certo termine.
Questo risultato è raggiunto attraverso un “contratto preliminare”, atecnicamente spesso chiamato “compromesso”.

La legge non impone la “forma notarile” per il preliminare immobiliare, ma la sola “forma scritta”, e questo può quindi essere redatto anche per scrittura privata.

Oltre all’avere un’istruttoria notarile, con i relativi controlli documentali, il preliminare notarile offre però una tutela assai maggiore alla luce della sua trascrivibilità. Solo la forma notarile permette infatti di dare pubblicità al contratto nei registri immobiliari, rendendolo così opponibile a chiunque (in altre parole: nessuno potrà invocare di aver ignorato l’esistenza del contratto).

In virtù della trascrizione, non saranno opponibili all’acquirente eventuali gravami o pregiudizievoli di sorta (ipoteche, pignoramenti, sequestri) che dovessero seguire alla trascrizione stessa. E’ questo il c.d. “effetto prenotativo”.
Esempio: il contratto preliminare viene trascritto il primo maggio, il primo luglio un creditore, prima sconosciuto all’acquirente, iscrive ipoteca sulla casa. L’acquirente, una volta stipulato l’atto di compravendita, acquisterà l’immobile senza gravami a lui opponibili.

Importante è però ricordare che questo effetto ha una scadenza, infatti dispiega i suoi effetti:
– solo fino ad un anno successivo alla data di scadenza del termine entro cui doveva stipularsi
(esempio: preliminare stipulato il primo maggio 2025 con termine fissato al primo ottobre 2026. Gli effetti di garanzia sopra visti dureranno fino al primo ottobre 2027);
– in ogni caso, al massimo per 3 anni a far data dalla trascrizione del preliminare
(esempio: se il preliminare del precedente esempio, stipulato il primo maggio 2025 e trascritto poi il 3 maggio 2025, prevedesse una scadenza del termine al primo ottobre 2027, comunque la garanzia di cui sopra rimarrebbe “attiva ” solo fino al 3 maggio 2028 e non fino ad ottobre, scadendo prima il triennio di durata massima.